一種基于比價(jià)系數(shù)的房地產(chǎn)評(píng)估方法、系統(tǒng)及存儲(chǔ)介質(zhì)技術(shù)方案

本發(fā)明專利技術(shù)提供一種基于比價(jià)系數(shù)的房地產(chǎn)評(píng)估方法，括下述步驟，數(shù)據(jù)預(yù)處理步驟：獲取房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，確定待估房地產(chǎn)是否可估價(jià)步驟：估價(jià)步驟包括：通過(guò)對(duì)樓盤(pán)特征和房號(hào)特征的量化建立房地產(chǎn)間的價(jià)格參照體系，從而在待估價(jià)房地產(chǎn)沒(méi)有經(jīng)營(yíng)性收入，所在樓盤(pán)沒(méi)有交易案列的情況下也能科學(xué)準(zhǔn)確的獲得待估價(jià)房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格。本發(fā)明專利技術(shù)基于房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)，可比關(guān)系模型選取樣本不依賴于人工經(jīng)驗(yàn)，可以大規(guī)模批量進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估，成本低且排除人工干擾出錯(cuò)率低，相對(duì)于傳統(tǒng)估價(jià)方式人工估價(jià)后再對(duì)結(jié)果進(jìn)行數(shù)字化收集，本發(fā)明專利技術(shù)直接得到數(shù)字化的估價(jià)數(shù)據(jù)，方便與其他電子化系統(tǒng)進(jìn)行對(duì)接，出錯(cuò)概率低，用戶體驗(yàn)好，方便對(duì)估價(jià)數(shù)據(jù)進(jìn)行二次開(kāi)發(fā)。

Real estate evaluation method, system and storage medium based on price ratio coefficient

The present invention provides an evaluation method based on parity coefficient of real estate, including the following steps: data preprocessing steps: obtaining real estate data to be assessed to determine whether the real estate valuation valuation procedures: steps include: establish the real estate through the quantitative characteristics of real estate and housing characteristics between the reference price system, resulting in the the valuation of real estate is not operating income, the property can not be obtained scientific and accurate assessment of real estate appraisal price trading case column case. The invention of real estate data based on comparable relationship model for sample selection does not depend on the artificial experience, can be mass of real estate appraisal, low cost and eliminate the artificial interference error rate is low, compared with the traditional valuation methods after the artificial evaluation of digital collection, the valuation of digital data directly, convenient docking with other electronic systems, the error probability is low, the user experience is good, convenient for the two development of the valuation data.

【技術(shù)實(shí)現(xiàn)步驟摘要】
一種基于比價(jià)系數(shù)的房地產(chǎn)評(píng)估方法、系統(tǒng)及存儲(chǔ)介質(zhì)
本專利技術(shù)涉及房地產(chǎn)評(píng)估領(lǐng)域，具體涉及一種基于比價(jià)系數(shù)的房地產(chǎn)評(píng)估方法及系統(tǒng)。
技術(shù)介紹
傳統(tǒng)房地產(chǎn)估價(jià)方法最基本的三種方法有比較法、收益法、成本法，但這些評(píng)估方法需要待估價(jià)房產(chǎn)的同類房地產(chǎn)有較多的成交案例，或者估價(jià)房產(chǎn)有其他租金等經(jīng)濟(jì)收入、成本基本構(gòu)成信息，并且這些案例和信息要求真實(shí)、可靠、不得虛構(gòu)，以致當(dāng)市場(chǎng)交易不活躍或者其它相關(guān)信息不易獲取時(shí)，難以保證評(píng)估的覆蓋面，進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)作業(yè)時(shí)缺少準(zhǔn)確評(píng)估依據(jù)難以對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)格做出評(píng)估。傳統(tǒng)對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估采用比較法需要具備一些茍刻的條件，如足夠數(shù)量的相似房地產(chǎn)的交易信息。然而在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展滯后的區(qū)域，房產(chǎn)交易的總量有限，相似房產(chǎn)交易的數(shù)量更少。另外，即使得到了足夠的交易信息，在對(duì)估價(jià)進(jìn)行修正方面，仍存在很多難以量化的因素，比如交易時(shí)期的不同、參與者個(gè)人偏好等。傳統(tǒng)對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估采用收益法在對(duì)房地產(chǎn)未來(lái)收益的估計(jì)上存在很多不確定性，實(shí)際操作起來(lái)帶有很大的隨意性，尤其是報(bào)酬率或資本化率的選擇上沒(méi)有固定的原則或公式為依據(jù)，因此估價(jià)的結(jié)果并不理想。傳統(tǒng)對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估采用成本法在現(xiàn)實(shí)中實(shí)用性很強(qiáng)，但該方法需要大量的統(tǒng)計(jì)工作，而且房產(chǎn)的折舊往往與實(shí)際有出入，也會(huì)對(duì)房產(chǎn)估價(jià)造成偏差。由于對(duì)房?jī)r(jià)理解的原理不同、分析的角度不同，以上三種傳統(tǒng)方法在實(shí)際操作中的評(píng)估角度、適用范圍、計(jì)算方法、評(píng)估步驟和難點(diǎn)、評(píng)估結(jié)果各有不同。在傳統(tǒng)方法中，房地產(chǎn)評(píng)估只能依靠評(píng)估人員自身的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)，無(wú)法進(jìn)行大規(guī)模批量評(píng)估作業(yè)，且成本高昂，容易出錯(cuò)。以上三種傳統(tǒng)房地產(chǎn)估價(jià)方法在現(xiàn)實(shí)運(yùn)用中都有其天生的缺陷。
技術(shù)實(shí)現(xiàn)思路
本專利技術(shù)解決的問(wèn)題是,當(dāng)待估價(jià)房地產(chǎn)沒(méi)有較多的同樓盤(pán)房地產(chǎn)或同類房地產(chǎn)成交案例，或者沒(méi)有其他租金等經(jīng)濟(jì)收入、沒(méi)有成本基本構(gòu)成信息的情況下無(wú)法完成持續(xù)有效的房地產(chǎn)估價(jià)。本專利技術(shù)提供一種基于比價(jià)系數(shù)的房地產(chǎn)評(píng)估方法，包括下述步驟，數(shù)據(jù)預(yù)處理步驟：獲取房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，對(duì)所述房地產(chǎn)數(shù)據(jù)進(jìn)行數(shù)據(jù)量化形成房地產(chǎn)估價(jià)數(shù)據(jù)庫(kù)；所述房地產(chǎn)數(shù)據(jù)包括每個(gè)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)樣本的樓盤(pán)特征、房號(hào)特征和價(jià)格；所述樓盤(pán)特征包括距商業(yè)中心距離、交通、物管費(fèi)、容積率、綠化率、建成年代和樓盤(pán)品牌；所述房號(hào)特征包括建筑面積、戶型、樓層、朝向、景觀和裝飾裝修。確定待估房地產(chǎn)是否可估價(jià)步驟：獲取待估房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，對(duì)待估房地產(chǎn)數(shù)據(jù)進(jìn)行量化，在房地產(chǎn)估價(jià)數(shù)據(jù)庫(kù)中確定待估房地產(chǎn)所屬樓盤(pán)的可比樓盤(pán)，依據(jù)待估房地產(chǎn)所屬樓盤(pán)和可比樓盤(pán)的建成年代信息、樓盤(pán)均價(jià)信息、相對(duì)距離信息三項(xiàng)信息對(duì)比確定待估樓盤(pán)是否存在可比樓盤(pán)，若是則執(zhí)行估價(jià)步驟，若否則通知用戶結(jié)束估價(jià)程序；估價(jià)步驟包括：確定待估房地產(chǎn)所屬樓盤(pán)與可比樓盤(pán)的樓盤(pán)間比價(jià)系數(shù)步驟，確定待估房地產(chǎn)房號(hào)與代表待估房地產(chǎn)樓盤(pán)均價(jià)的均價(jià)房號(hào)的房號(hào)間比價(jià)系數(shù)步驟，確定待估房地產(chǎn)樓盤(pán)均價(jià)為所述樓盤(pán)間比價(jià)系數(shù)乘以所述可比樓盤(pán)均價(jià)，確定待估房地產(chǎn)價(jià)格為房號(hào)間比價(jià)系數(shù)乘以待估房地產(chǎn)樓盤(pán)均價(jià)。進(jìn)一步的，所述確定待估房地產(chǎn)是否可估價(jià)的步驟具體為：依據(jù)建成年代從房地產(chǎn)估價(jià)數(shù)據(jù)庫(kù)中確定可比樓盤(pán)：若待估房地產(chǎn)樓盤(pán)為距今10年內(nèi)的樓盤(pán)，其可比樓盤(pán)取向前5年向后3年，距今20年內(nèi)的樓盤(pán)，取向前10年向后5年，其它建成年代的樓盤(pán)，取向前15年向后10年；依據(jù)樓盤(pán)均價(jià)和相對(duì)距離從房地產(chǎn)估價(jià)數(shù)據(jù)庫(kù)中確定可比樓盤(pán)包括：依據(jù)往期均價(jià)從房地產(chǎn)估價(jià)數(shù)據(jù)庫(kù)中確定可比樓盤(pán)，對(duì)比可比樓盤(pán)與待估房地產(chǎn)樓盤(pán)往期任意的月度均價(jià)，距離待估房地產(chǎn)樓盤(pán)500米內(nèi)的樓盤(pán)，相鄰3個(gè)月的價(jià)格相差12%內(nèi)，確定該樓盤(pán)為待估房地產(chǎn)樓盤(pán)的可比樓盤(pán)；距離待估房地產(chǎn)樓盤(pán)800米內(nèi)的樓盤(pán)，相鄰3個(gè)月的價(jià)格相差6%內(nèi)，確定該樓盤(pán)為待估房地產(chǎn)樓盤(pán)的可比樓盤(pán)，依據(jù)近期均價(jià)從房地產(chǎn)估價(jià)數(shù)據(jù)庫(kù)中確定可比樓盤(pán)，對(duì)比兩樓盤(pán)近6個(gè)月內(nèi)的月度均價(jià)，距離待估房地產(chǎn)樓盤(pán)800米內(nèi)的樓盤(pán)，相鄰3個(gè)月的價(jià)格相差12%內(nèi)，確定該樓盤(pán)為待估房地產(chǎn)樓盤(pán)的可比樓盤(pán)，距離待估房地產(chǎn)樓盤(pán)1200米內(nèi)，相鄰3個(gè)月的價(jià)格相差6%內(nèi)，確定該樓盤(pán)為待估房地產(chǎn)樓盤(pán)的可比樓盤(pán)；依據(jù)最新均價(jià)從房地產(chǎn)估價(jià)數(shù)據(jù)庫(kù)中確定可比樓盤(pán)：對(duì)比兩樓盤(pán)最新統(tǒng)計(jì)日期的月度均價(jià)，距離待估房地產(chǎn)樓盤(pán)800米內(nèi)的樓盤(pán)，相鄰3個(gè)月的價(jià)格相差12%內(nèi)，確定該樓盤(pán)為待估房地產(chǎn)樓盤(pán)的可比樓盤(pán)；兩樓盤(pán)距離1200米內(nèi)，相鄰3個(gè)月的價(jià)格相差6%內(nèi)，確定該樓盤(pán)為待估房地產(chǎn)樓盤(pán)的可比樓盤(pán)。進(jìn)一步的，所述房地產(chǎn)數(shù)據(jù)進(jìn)行量化具體為：對(duì)房地產(chǎn)樓盤(pán)的每個(gè)樓盤(pán)特征進(jìn)行5個(gè)等級(jí)量化確定每個(gè)樓盤(pán)特征的分值，所述樓盤(pán)特征為商業(yè)中心距離、交通、物管費(fèi)、容積率、綠化率、建成年代、樓盤(pán)品牌；對(duì)房地產(chǎn)房號(hào)的每個(gè)房號(hào)特征進(jìn)行5個(gè)等級(jí)量化確定每個(gè)房號(hào)特征的分值，所述房號(hào)特征為建筑面積、戶型、樓層、朝向、景觀、裝飾裝修。進(jìn)一步的，所述確定待估房地產(chǎn)所屬樓盤(pán)與可比樓盤(pán)的樓盤(pán)間比價(jià)系數(shù)的步驟具體為：樓盤(pán)間比價(jià)系數(shù)=待估房地產(chǎn)樓盤(pán)權(quán)重后總分/可比樓盤(pán)權(quán)重后總分，所述樓盤(pán)權(quán)重后總分的計(jì)算公式為P=∑（Wi×Fi）=W1×F1＋W2×F2＋W3×F3＋…＋Wn×Fn公式中P為樓盤(pán)權(quán)重后總分，n為樓盤(pán)影響因素的總數(shù)，Wi為樓盤(pán)特征權(quán)重，F(xiàn)i為分值，所述樓盤(pán)特征權(quán)重具體為樓盤(pán)品牌設(shè)定為0.5、建成年代設(shè)定為0.4、交通設(shè)定為0.4、商業(yè)中心距離設(shè)定為0.3、容積率設(shè)定為0.2、綠化率設(shè)定為0.2、物管費(fèi)設(shè)定為0.1；所述確定待估房地產(chǎn)房號(hào)與代表待估房地產(chǎn)樓盤(pán)均價(jià)的均價(jià)房號(hào)的房號(hào)間比價(jià)系數(shù)步驟具體為:房號(hào)間比價(jià)系數(shù)=待估房地產(chǎn)房號(hào)權(quán)重后總分/代表待估房地產(chǎn)樓盤(pán)均價(jià)的均價(jià)房號(hào)權(quán)重后總分，所述房號(hào)權(quán)重后總分的計(jì)算公式為F=∑（Mi×Li）=M1×L1＋M2×L2＋M3×L3＋…＋Mk×Lk，公式中F為房號(hào)權(quán)重后總分，k為房號(hào)特征影響因素的總數(shù)，Mi為房號(hào)特征權(quán)重，Li為分值，所述房號(hào)特征權(quán)重具體為建筑面積設(shè)定為0.5、戶型設(shè)定為0.4、樓層設(shè)定為0.4、景觀設(shè)定為0.3、朝向設(shè)定為0.2、裝飾裝修設(shè)定為0.1。進(jìn)一步的，所述確定待估房地產(chǎn)樓盤(pán)均價(jià)的步驟具體為：依據(jù)待估房地產(chǎn)樓盤(pán)所確定的可比樓盤(pán)之間的樓盤(pán)間比價(jià)系數(shù)乘以所述可比樓盤(pán)均價(jià)；當(dāng)待估房地產(chǎn)樓盤(pán)有多個(gè)可比樓盤(pán)時(shí)，依據(jù)多個(gè)可比樓盤(pán)計(jì)算出多個(gè)待估房地產(chǎn)樓盤(pán)均價(jià)，然后取簡(jiǎn)單算術(shù)平均值作為最終的待估房地產(chǎn)樓盤(pán)均價(jià)。進(jìn)一步的，所述確定待估房地產(chǎn)價(jià)格步驟具體為：用房號(hào)間比價(jià)系數(shù)乘以待估房地產(chǎn)樓盤(pán)均價(jià)計(jì)算出待估房地產(chǎn)價(jià)格。為了保證上述方法的實(shí)施，本專利技術(shù)還提供一種基于比價(jià)系數(shù)的房地產(chǎn)評(píng)估系統(tǒng)，包括下述模塊，數(shù)據(jù)預(yù)處理模塊：用于獲取房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，對(duì)所述房地產(chǎn)數(shù)據(jù)進(jìn)行數(shù)據(jù)量化形成房地產(chǎn)估價(jià)數(shù)據(jù)庫(kù)；所述房地產(chǎn)數(shù)據(jù)包括每個(gè)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)樣本的樓盤(pán)特征、房號(hào)特征和價(jià)格；所述樓盤(pán)特征包括距商業(yè)中心距離、交通、物管費(fèi)、容積率、綠化率、建成年代和樓盤(pán)品牌；所述房號(hào)特征包括建筑面積、戶型、樓層、朝向、景觀和裝飾裝修；確定待估房地產(chǎn)是否可估價(jià)模塊：用于獲取待估房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，對(duì)待估房地產(chǎn)數(shù)據(jù)進(jìn)行量化，在房地產(chǎn)估價(jià)數(shù)據(jù)庫(kù)中確定待估房地產(chǎn)所屬樓盤(pán)的可比樓盤(pán)，依據(jù)待估房地產(chǎn)所屬樓盤(pán)和可比樓盤(pán)的建成年代信息、樓盤(pán)均價(jià)信息、相對(duì)距離信息中的三項(xiàng)對(duì)比確定待估樓盤(pán)是否存在可比樓盤(pán)，若是則執(zhí)行估價(jià)模塊，若否則通知用戶結(jié)束估價(jià)程序；估價(jià)模塊：用于確定待估房地產(chǎn)所屬樓盤(pán)與可比樓盤(pán)的本文檔來(lái)自技高網(wǎng)...

【技術(shù)保護(hù)點(diǎn)】
一種基于比價(jià)系數(shù)的房地產(chǎn)評(píng)估方法，其特征在于，包括下述步驟，數(shù)據(jù)預(yù)處理步驟：獲取房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，對(duì)所述房地產(chǎn)數(shù)據(jù)進(jìn)行數(shù)據(jù)量化形成房地產(chǎn)估價(jià)數(shù)據(jù)庫(kù)；所述房地產(chǎn)數(shù)據(jù)包括每個(gè)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)樣本的樓盤(pán)特征、房號(hào)特征和價(jià)格；所述樓盤(pán)特征包括距商業(yè)中心距離、交通、物管費(fèi)、容積率、綠化率、建成年代和樓盤(pán)品牌；所述房號(hào)特征包括建筑面積、戶型、樓層、朝向、景觀和裝飾裝修；確定待估房地產(chǎn)是否可估價(jià)步驟：獲取待估房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，對(duì)待估房地產(chǎn)數(shù)據(jù)進(jìn)行量化，在房地產(chǎn)估價(jià)數(shù)據(jù)庫(kù)中確定待估房地產(chǎn)所屬樓盤(pán)的可比樓盤(pán)，依據(jù)待估房地產(chǎn)所屬樓盤(pán)和可比樓盤(pán)的建成年代信息、樓盤(pán)均價(jià)信息、相對(duì)距離信息三項(xiàng)信息對(duì)比確定待估樓盤(pán)是否存在可比樓盤(pán)，若是則執(zhí)行估價(jià)步驟，若否則通知用戶結(jié)束估價(jià)程序；估價(jià)步驟包括：確定待估房地產(chǎn)所屬樓盤(pán)與可比樓盤(pán)的樓盤(pán)間比價(jià)系數(shù)步驟，確定待估房地產(chǎn)房號(hào)與代表待估房地產(chǎn)樓盤(pán)均價(jià)的均價(jià)房號(hào)的房號(hào)間比價(jià)系數(shù)步驟，確定待估房地產(chǎn)樓盤(pán)均價(jià)為所述樓盤(pán)間比價(jià)系數(shù)乘以所述可比樓盤(pán)均價(jià)，確定待估房地產(chǎn)價(jià)格為房號(hào)間比價(jià)系數(shù)乘以待估房地產(chǎn)樓盤(pán)均價(jià)。

【技術(shù)特征摘要】
1.一種基于比價(jià)系數(shù)的房地產(chǎn)評(píng)估方法，其特征在于，包括下述步驟，數(shù)據(jù)預(yù)處理步驟：獲取房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，對(duì)所述房地產(chǎn)數(shù)據(jù)進(jìn)行數(shù)據(jù)量化形成房地產(chǎn)估價(jià)數(shù)據(jù)庫(kù)；所述房地產(chǎn)數(shù)據(jù)包括每個(gè)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)樣本的樓盤(pán)特征、房號(hào)特征和價(jià)格；所述樓盤(pán)特征包括距商業(yè)中心距離、交通、物管費(fèi)、容積率、綠化率、建成年代和樓盤(pán)品牌；所述房號(hào)特征包括建筑面積、戶型、樓層、朝向、景觀和裝飾裝修；確定待估房地產(chǎn)是否可估價(jià)步驟：獲取待估房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，對(duì)待估房地產(chǎn)數(shù)據(jù)進(jìn)行量化，在房地產(chǎn)估價(jià)數(shù)據(jù)庫(kù)中確定待估房地產(chǎn)所屬樓盤(pán)的可比樓盤(pán)，依據(jù)待估房地產(chǎn)所屬樓盤(pán)和可比樓盤(pán)的建成年代信息、樓盤(pán)均價(jià)信息、相對(duì)距離信息三項(xiàng)信息對(duì)比確定待估樓盤(pán)是否存在可比樓盤(pán)，若是則執(zhí)行估價(jià)步驟，若否則通知用戶結(jié)束估價(jià)程序；估價(jià)步驟包括：確定待估房地產(chǎn)所屬樓盤(pán)與可比樓盤(pán)的樓盤(pán)間比價(jià)系數(shù)步驟，確定待估房地產(chǎn)房號(hào)與代表待估房地產(chǎn)樓盤(pán)均價(jià)的均價(jià)房號(hào)的房號(hào)間比價(jià)系數(shù)步驟，確定待估房地產(chǎn)樓盤(pán)均價(jià)為所述樓盤(pán)間比價(jià)系數(shù)乘以所述可比樓盤(pán)均價(jià)，確定待估房地產(chǎn)價(jià)格為房號(hào)間比價(jià)系數(shù)乘以待估房地產(chǎn)樓盤(pán)均價(jià)。2.如權(quán)利要求1所述的一種基于比價(jià)系數(shù)的房地產(chǎn)評(píng)估方法，其特征在于，所述確定待估房地產(chǎn)是否可估價(jià)的步驟具體為：依據(jù)建成年代從房地產(chǎn)估價(jià)數(shù)據(jù)庫(kù)中確定可比樓盤(pán)：若待估房地產(chǎn)樓盤(pán)為距今10年內(nèi)的樓盤(pán)，其可比樓盤(pán)取向前5年向后3年，距今20年內(nèi)的樓盤(pán)，取向前10年向后5年，其它建成年代的樓盤(pán)，取向前15年向后10年；依據(jù)樓盤(pán)均價(jià)和相對(duì)距離從房地產(chǎn)估價(jià)數(shù)據(jù)庫(kù)中確定可比樓盤(pán)包括：依據(jù)往期均價(jià)從房地產(chǎn)估價(jià)數(shù)據(jù)庫(kù)中確定可比樓盤(pán)，對(duì)比可比樓盤(pán)與待估房地產(chǎn)樓盤(pán)往期任意的月度均價(jià)，距離待估房地產(chǎn)樓盤(pán)500米內(nèi)的樓盤(pán)，相鄰3個(gè)月的價(jià)格相差12%內(nèi)，確定該樓盤(pán)為待估房地產(chǎn)樓盤(pán)的可比樓盤(pán)；距離待估房地產(chǎn)樓盤(pán)800米內(nèi)的樓盤(pán)，相鄰3個(gè)月的價(jià)格相差6%內(nèi)，確定該樓盤(pán)為待估房地產(chǎn)樓盤(pán)的可比樓盤(pán)，依據(jù)近期均價(jià)從房地產(chǎn)估價(jià)數(shù)據(jù)庫(kù)中確定可比樓盤(pán)，對(duì)比兩樓盤(pán)近6個(gè)月內(nèi)的月度均價(jià)，距離待估房地產(chǎn)樓盤(pán)800米內(nèi)的樓盤(pán)，相鄰3個(gè)月的價(jià)格相差12%內(nèi)，確定該樓盤(pán)為待估房地產(chǎn)樓盤(pán)的可比樓盤(pán)，距離待估房地產(chǎn)樓盤(pán)1200米內(nèi)，相鄰3個(gè)月的價(jià)格相差6%內(nèi)，確定該樓盤(pán)為待估房地產(chǎn)樓盤(pán)的可比樓盤(pán)；依據(jù)最新均價(jià)從房地產(chǎn)估價(jià)數(shù)據(jù)庫(kù)中確定可比樓盤(pán)：對(duì)比兩樓盤(pán)最新統(tǒng)計(jì)日期的月度均價(jià)，距離待估房地產(chǎn)樓盤(pán)800米內(nèi)的樓盤(pán)，相鄰3個(gè)月的價(jià)格相差12%內(nèi)，確定該樓盤(pán)為待估房地產(chǎn)樓盤(pán)的可比樓盤(pán)；兩樓盤(pán)距離1200米內(nèi)，相鄰3個(gè)月的價(jià)格相差6%內(nèi)，確定該樓盤(pán)為待估房地產(chǎn)樓盤(pán)的可比樓盤(pán)。3.如權(quán)利要求1所述的一種基于比價(jià)系數(shù)的房地產(chǎn)評(píng)估方法，其特征在于，所述房地產(chǎn)數(shù)據(jù)進(jìn)行量化具體為：對(duì)房地產(chǎn)樓盤(pán)的每個(gè)樓盤(pán)特征進(jìn)行5個(gè)等級(jí)量化確定每個(gè)樓盤(pán)特征的分值，所述樓盤(pán)特征為商業(yè)中心距離、交通、物管費(fèi)、容積率、綠化率、建成年代、樓盤(pán)品牌；對(duì)房地產(chǎn)房號(hào)的每個(gè)房號(hào)特征進(jìn)行5個(gè)等級(jí)量化確定每個(gè)房號(hào)特征的分值，所述房號(hào)特征為建筑面積、戶型、樓層、朝向、景觀、裝飾裝修。4.如權(quán)利要求1所述的一種基于比價(jià)系數(shù)的房地產(chǎn)評(píng)估方法，其特征在于，所述確定待估房地產(chǎn)所屬樓盤(pán)與可比樓盤(pán)的樓盤(pán)間比價(jià)系數(shù)的步驟具體為：樓盤(pán)間比價(jià)系數(shù)=待估房地產(chǎn)樓盤(pán)權(quán)重后總分/可比樓盤(pán)權(quán)重后總分，所述樓盤(pán)權(quán)重后總分的計(jì)算公式為P=∑（Wi×Fi）=W1×F1＋W2×F2＋W3×F3＋…＋Wn×Fn，公式中P為樓盤(pán)權(quán)重后總分，n為樓盤(pán)影響因素的總數(shù)，Wi為樓盤(pán)特征權(quán)重，F(xiàn)i為分值，所述樓盤(pán)特征權(quán)重具體為樓盤(pán)品牌設(shè)定為0.5、建成年代設(shè)定為0.4、交通設(shè)定為0.4、商業(yè)中心距離設(shè)定為0.3、容積率設(shè)定為0.2、綠化率設(shè)定為0.2、物管費(fèi)設(shè)定為0.1；所述確定待估房地產(chǎn)房號(hào)與代表待估房地產(chǎn)樓盤(pán)均價(jià)的均價(jià)房號(hào)的房號(hào)間比價(jià)系數(shù)步驟具體為:房號(hào)間比價(jià)系數(shù)=待估房地產(chǎn)房號(hào)權(quán)重后總分/代表待估房地產(chǎn)樓盤(pán)均價(jià)的均價(jià)房號(hào)權(quán)重后總分，所述房號(hào)權(quán)重后總分的計(jì)算公式為F=∑（Mi×Li）=M1×L1＋M2×L2＋M3×L3＋…＋Mk×Lk，公式中F為房號(hào)權(quán)重后總分，k為房號(hào)特征影響因素的總數(shù)，Mi為房號(hào)特征權(quán)重，Li為分值，所述房號(hào)特征權(quán)重具體為建筑面積設(shè)定為0.5、戶型設(shè)定為0.4、樓層設(shè)定為0.4、景觀設(shè)定為0.3、朝向設(shè)定為0.2、裝飾裝修設(shè)定為0.1；所述確定待估房地產(chǎn)樓盤(pán)均價(jià)的步驟具體為：依據(jù)待估房地產(chǎn)樓盤(pán)所確定的可比樓盤(pán)之間的樓盤(pán)間比價(jià)系數(shù)乘以所述可比樓盤(pán)均價(jià)；當(dāng)待估房地產(chǎn)樓盤(pán)有多個(gè)可比樓盤(pán)時(shí)，依據(jù)多個(gè)可比樓盤(pán)計(jì)算出多個(gè)待估房地產(chǎn)樓盤(pán)均價(jià)，然后取簡(jiǎn)單算術(shù)平均值作為最終的待估房地產(chǎn)樓盤(pán)均價(jià)；所述確定待估房地產(chǎn)價(jià)格步驟具體為：用房號(hào)間比價(jià)系數(shù)乘以待估房地產(chǎn)樓盤(pán)均價(jià)計(jì)算出待估房地產(chǎn)價(jià)格。5.一種基于比價(jià)系數(shù)的房地產(chǎn)評(píng)估系統(tǒng)，其特征在于，包括下述模塊，數(shù)據(jù)預(yù)處理模塊：用于獲取房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，對(duì)所述房地產(chǎn)數(shù)據(jù)進(jìn)行數(shù)據(jù)量化形成房地產(chǎn)估價(jià)數(shù)據(jù)庫(kù)；所述房地產(chǎn)數(shù)據(jù)包括每個(gè)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)樣本的樓盤(pán)特征、房號(hào)特征和價(jià)格；所述樓盤(pán)特征包括距商業(yè)中心距離、交通、物管費(fèi)、容積率、綠化率、建成年代和樓盤(pán)品牌；所述房號(hào)特征包括建筑面積、戶型、樓層、朝向、景觀和裝飾裝修；確定待估房地產(chǎn)是否可估價(jià)模塊：用于獲取待估房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，對(duì)待估房地產(chǎn)數(shù)據(jù)進(jìn)行量化，在房地產(chǎn)估價(jià)數(shù)據(jù)庫(kù)中確定待估房地產(chǎn)所屬樓盤(pán)的可比樓盤(pán)，依據(jù)待估房地產(chǎn)所屬樓盤(pán)和可比樓盤(pán)的建成年代信息、樓盤(pán)均價(jià)信息、相對(duì)距離信息中的三項(xiàng)對(duì)比確定待估樓盤(pán)是否存在可比樓盤(pán)，若是則執(zhí)行估價(jià)模塊，若否則通知用戶結(jié)束估價(jià)程序；估價(jià)模塊：用于確定待估房地產(chǎn)所屬樓盤(pán)與可比樓盤(pán)的樓盤(pán)間比價(jià)系數(shù)，確定待估房地產(chǎn)房號(hào)與代表待估房地產(chǎn)樓盤(pán)均價(jià)的均價(jià)房號(hào)的房號(hào)間比價(jià)系數(shù)，確定待估房地產(chǎn)樓盤(pán)均價(jià)為所述樓盤(pán)間比價(jià)系數(shù)乘以所述可比樓盤(pán)均價(jià)，確定待估房地產(chǎn)價(jià)格為房號(hào)間比價(jià)系數(shù)乘以待估房地產(chǎn)樓盤(pán)均價(jià)。6.如權(quán)利要求5所述的一種基于比價(jià)系數(shù)的房地產(chǎn)評(píng)估系統(tǒng)，其特征在于，所述確定待估房地產(chǎn)是否可估價(jià)模塊進(jìn)行待估房地產(chǎn)是否可估價(jià)判斷的具體方法為：依據(jù)建成年代從房地產(chǎn)估價(jià)數(shù)據(jù)庫(kù)中確定可比樓盤(pán)：若待估房地產(chǎn)樓盤(pán)為距今10年內(nèi)的樓盤(pán)，其可比樓盤(pán)取向前5年向后3年，距今20年內(nèi)的樓盤(pán)，取向前10年向后5年，其它建成年代的樓盤(pán)，取向前15年向后10年；依據(jù)樓盤(pán)均價(jià)和相對(duì)距離從房地產(chǎn)估價(jià)數(shù)據(jù)庫(kù)中確定可比樓盤(pán)包括：依據(jù)往期均價(jià)從房地產(chǎn)估價(jià)數(shù)據(jù)庫(kù)中確定可比樓盤(pán)，對(duì)比可比樓盤(pán)與待估房地產(chǎn)樓盤(pán)往期任意的月度均價(jià)，距離待估房地產(chǎn)樓盤(pán)500米內(nèi)的樓盤(pán)，相鄰3個(gè)月的價(jià)格相差12%內(nèi)，確定該樓盤(pán)為待估房地產(chǎn)樓盤(pán)的可比樓盤(pán)；距離待估房地產(chǎn)樓盤(pán)800米內(nèi)的樓盤(pán)，相鄰3個(gè)月的價(jià)格相差6%內(nèi)，確定該樓盤(pán)為待估房地產(chǎn)樓盤(pán)的可比樓盤(pán)；依據(jù)近期均價(jià)從房地產(chǎn)估價(jià)數(shù)據(jù)庫(kù)中確定可比樓盤(pán)，對(duì)比兩樓盤(pán)近6個(gè)月內(nèi)的月度均價(jià)，距離待估房地產(chǎn)樓盤(pán)800米內(nèi)的樓盤(pán)，相鄰3個(gè)月的價(jià)格相差12%內(nèi)，確定該樓盤(pán)為待估房地產(chǎn)樓盤(pán)的可比樓盤(pán)，距離待估房地產(chǎn)樓盤(pán)1200米內(nèi)，相鄰3個(gè)月的價(jià)格相差6%內(nèi)，確定該樓盤(pán)為待估房地產(chǎn)樓盤(pán)的可比樓盤(pán)；依據(jù)最新均價(jià)從房地產(chǎn)估價(jià)數(shù)據(jù)庫(kù)中確定可比樓盤(pán)：對(duì)...

【專利技術(shù)屬性】
技術(shù)研發(fā)人員：方紹云，劉小娟，張恒，楊定金，胡小梅，何睿，黃秋紅，郭友，胡娟，
申請(qǐng)(專利權(quán))人：重慶匯集源科技有限公司，
類型：發(fā)明
國(guó)別省市：重慶,50